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25/11/2025
Por: Equipo Verdun Inmobiliaria | Actualizado: Noviembre 2025
El flipping inmobiliario (o como lo conocemos localmente: "comprar a reciclar y vender") ha dejado de ser un secreto de pocos para convertirse en una de las estrategias más sólidas para resguardar y multiplicar capital en Argentina. Mientras que en otros países esta práctica se apoya en el crédito bancario, en nuestro país es una herramienta de capitalización en moneda dura.
En un contexto donde el ladrillo sigue siendo el refugio de valor por excelencia para los argentinos, el flipping ofrece una oportunidad única: aprovechar propiedades depreciadas (por falta de mantenimiento o urgencia de venta), inyectar valor a través de una reforma inteligente y salir al mercado con un producto "llave en mano" que el comprador moderno está desesperado por encontrar.
En este artículo extenso, desde Verdun Inmobiliaria, desglosamos punto por punto cómo funciona este negocio en el ecosistema argentino actual, alejándonos de las teorías de EE. UU. y aterrizando en la realidad de nuestras escribanías, corralones y barrios.
1.1 Definición Local
El flipping consiste en la adquisición de un inmueble (departamento, PH o casa) que se encuentra por debajo del valor de mercado debido a su estado de conservación, para luego someterlo a una renovación estratégica (reciclado) y venderlo a un precio superior en un plazo corto (idealmente menor a 12 meses).
1.2 La Diferencia con la "Renta Tradicional"
Mientras que el inversor tradicional compra un departamento para alquilarlo y obtener una renta mensual (que en Argentina ha oscilado históricamente entre el 2% y el 5% anual en dólares), el flipper busca una ganancia de capital agresiva y rápida. El objetivo no es el flujo de caja mensual, sino un retorno sobre la inversión (ROI) que puede oscilar entre el 15% y el 35% en dólares al finalizar la operación.
1.3 ¿Por qué funciona hoy en Argentina?
El mercado argentino actual presenta un escenario de "oportunidad" por dos factores:
1. Stock antiguo: Gran parte del parque inmobiliario en zonas céntricas tiene más de 40 años y falta de mantenimiento.
2. El comprador final no quiere obras: La mayoría de los compradores finales (usuarios) no quieren lidiar con albañiles, arquitectos ni la fluctuación de precios de materiales. Están dispuestos a pagar un "premio" (sobreprecio) por entrar a vivir ya (turnkey property).
No todas las propiedades sirven para hacer flip. En Argentina, distinguimos tres categorías principales:
2.1 El "Lavado de Cara" (Cosmético)
· Qué es: Pintura, pulido de pisos, cambio de luminarias y modernización de griferías sin romper paredes.
· Ideal para: Departamentos que estructuralmente están bien pero se ven "viejos" o oscuros.
· Riesgo: Bajo.
· Duración: 1 a 2 meses.
2.2 Reciclado Total (Estructural)
· Qué es: Cambiar cañerías (agua y gas), instalación eléctrica completa, tirar paredes para integrar cocina-comedor, cambio de aberturas.
· Ideal para: PHs antiguos o departamentos de época ("estilo francés") con distribuciones obsoletas (muchos pasillos, cocinas cerradas).
· Riesgo: Medio/Alto (costos ocultos).
· Duración: 4 a 8 meses.
2.3 Flipping de "Pozo" (Cesión de Boleto)
· Qué es: Comprar una unidad en pre-venta (pozo) al inicio de la obra y vender el boleto justo antes de la entrega o al momento de la posesión.
· Ventaja: No hay obra física por parte del inversor.
· Riesgo: Depende de la solvencia de la constructora y los tiempos de entrega.
A diferencia de EE. UU., donde se usa la "regla del 70%", en Argentina debemos adaptar la fórmula a nuestra economía bimonetaria.
3.1 La Fórmula del Éxito
$$Ganancia = Precio Venta - (Compra + Escritura Compra + Reforma + Gastos Fijos + Comis. Venta)$$
3.2 Desglose de Gastos en Argentina
Al evaluar una propiedad, debes considerar:
· Costo de Compra: El valor del inmueble.
· Gastos de Entrada (Escrituración): Aproximadamente un 4-6% del valor (Honorarios escribano, sellos, ITI/Ganancias si aplica, etc.).
· Comisión Inmobiliaria: Usualmente 3% o 4% + IVA.
· Costo de Obra: Se calcula en USD por $m^2$, pero se paga en pesos. Aquí la clave es el timing entre la inflación en pesos y la cotización del dólar blue/MEP.
· Gastos de Tenencia: Expensas (clave verificar deudas), ABL y servicios durante los meses de obra.
Nota de Verdun Inmobiliaria: Si el margen proyectado es menor al 15% en dólares, la operación es riesgosa. Un buen flip busca superar el 20-25%.
Paso 1: La Búsqueda del "Hueso"
No busques en las propiedades "destacadas" y listas para vivir. Busca:
· Avisos con fotos oscuras o malas.
· Descripciones que digan "a reciclar", "de época", "ideal inversor".
· Sucesiones que necesitan vender rápido (tracto abreviado).
· El rol de tu inmobiliaria: En Verdun, tenemos acceso a propiedades off-market (fuera del mercado público) que son ideales para esto.
Paso 2: El Análisis y la Oferta
Antes de ofertar, lleva a un arquitecto o jefe de obra de confianza.
· ¿Hay humedad de cimientos? (Grave en PHs de planta baja).
· ¿El consorcio permite obras mayores?
· Negociación: En Argentina, las contraofertas pueden ser agresivas si tienes el dólar billete en mano ("cash").
Paso 3: La Reforma Inteligente (Donde se gana el dinero)
No se trata de poner lo que te gusta a ti, sino lo que busca el mercado.
· Cocinas y Baños: Son los que venden la casa. Invierte el 60% del presupuesto aquí.
· Iluminación: Fundamental. Un departamento luminoso se vende solo.
· Pisos: Unificar pisos (por ejemplo, porcelanato símil madera o pulir el parquet original) agranda visualmente los espacios.
Paso 4: Home Staging y Venta
En Argentina todavía se muestra mucho departamento vacío y sucio.
· Diferenciación: Amueblar virtualmente o hacer un staging físico básico marca una diferencia abismal en portales como ZonaProp.
· Precio de Salida: No intentes salvarte con un precio fuera de mercado. El éxito del flip es la velocidad de rotación.
Ser un inversor inteligente implica conocer los riesgos locales:
5.1 La Volatilidad Cambiaria
El costo de la construcción en dólares es móvil. Hay momentos donde construir es "barato" en dólares (cuando el dólar salta y los precios en pesos tardan en acomodarse) y momentos donde hay "inflación en dólares". Un buen flipper sabe cuándo acopiar materiales.
5.2 Burocracia y Papeles
· Sucesiones: Asegúrate de que la declaratoria de herederos esté lista o el tracto abreviado sea viable. Si no, puedes quedar atrapado meses esperando un papel.
· Planos: Si tiras paredes estructurales o haces ampliaciones no declaradas, puedes tener problemas futuros o demoras en la venta si el comprador usa crédito hipotecario.
5.3 El Factor "Consorcio"
En departamentos, los vecinos y el administrador pueden ser tu peor pesadilla. Revisa el reglamento de copropiedad antes de comprar: ¿Permiten volquetes? ¿Horarios de trabajo restringidos?
· Escrituración: En Argentina, los costos de entrada y salida son altos comparados con otros países. Es vital calcular el Impuesto de Sellos (varía según CABA o Provincia) y los honorarios.
· Impuestos a la Ganancia:
o Si compraste antes de 2018, aplicaba el ITI (1.5% sobre venta).
o Para propiedades adquiridas recientemente, rige el Impuesto Cedular o Ganancias (15% sobre la diferencia entre compra y venta, ajustado por inflación). Siempre consulta con tu contador de confianza para la estructura fiscal más eficiente.
1. Enamorate de los números, no de los ladrillos: Si la cuenta no da, no la fuerces.
2. Ten tu "Dream Team": Necesitas un agente inmobiliario agresivo para encontrar la oportunidad (¡nosotros!), un escribano ágil y un contratista que cumpla plazos.
3. No sobre-capitalices: No pongas grifería de oro en un barrio de clase media. La reforma debe ser coherente con el valor del metro cuadrado de la zona.
4. Velocidad es dinero: Cada mes que el departamento está vacío pagas expensas e impuestos y pierdes costo de oportunidad de tu capital.
Para entender la magnitud de la oportunidad, debemos dejar de lado la intuición y mirar los datos duros. En Argentina, el mercado de "usados" presenta un deterioro significativo que, lejos de ser un problema, es el motor principal del flipping.
A continuación, analizamos las métricas clave que validan este modelo de negocio en 2025.
8.1 El "Déficit de Mantenimiento": Tu Inventario Principal
Se estima que en los grandes centros urbanos de Argentina, una gran porción del stock inmobiliario supera los 40 años de antigüedad. Debido a las crisis económicas cíclicas, el mantenimiento preventivo en estas unidades ha sido nulo o insuficiente.
Datos del Mercado de Usados:
· 65% de las propiedades ofertadas en zonas céntricas tienen más de 30 años.
· 7 de cada 10 departamentos usados requieren actualizaciones urgentes en cocinas, baños o sistemas eléctricos para cumplir con los estándares de vida modernos.
· La Oportunidad: Estas propiedades suelen tasarse entre un 20% y un 35% por debajo del valor del m² promedio de la zona, simplemente por su aspecto visual y funcional.
8.2 Comparativa de Valor: "A Reciclar" vs. "Reciclado"
El siguiente gráfico ilustra la brecha de valor que explota el flipper. No es solo sumar el costo de obra; es capturar el valor del tiempo y la gestión que el comprador final no quiere asumir.
Gráfico 1: Escalera de Valor del m² (Estimado CABA/Interior)
VALOR EN DÓLARES (USD/m²)
|
| [$$$ Venta Final (Flip)] -> U$S 1.800/m²
| (Producto Premium / Llave en mano)
| ^
| | (Margen de Ganancia + Valor Agregado)
| |
| [$$ Costo Total] -> U$S 1.450/m²
| (Compra + Impuestos + Obra)
| ^
| | (Inversión en Reforma: ~U$S 300-400/m²)
| |
| [$ Compra] -> U$S 1.000/m²
| (Propiedad deteriorada / Oportunidad)
|_______________________________________________________
(Nota: Valores referenciales. El éxito radica en comprar bien, en la base de la escalera).
8.3 Velocidad de Venta (Liquidez)
En un mercado con sobreoferta de propiedades (miles de avisos en portales), destacar es vital. Las propiedades "listas para habitar" tienen una rotación mucho más alta porque apelan a la emoción inmediata y resuelven la urgencia del comprador.
Gráfico 2: Tiempo Promedio en Mercado (Días)
Estado de la Propiedad | Días hasta la Reserva (Promedio)
------------------------------------------|------------------------------------------
Propiedad "A reciclar" | ████████████████████████ 180+ días
Propiedad Usada (Estándar) | ████████████████ 120 días
Propiedad Flip (Reciclada) | ██████ 45-60 días
Dato Clave: Una propiedad sometida a Home Staging y reciclado profesional recibe, en promedio, 4 veces más consultas en la primera semana de publicación que una unidad estándar.
8.4 Distribución Inteligente del Presupuesto (El Pareto del Flipping)
No todas las reformas mueven la aguja del precio. Las métricas de retorno de inversión (ROI) indican dónde poner el dinero para maximizar el precio de venta.
Gráfico 3: Impacto en el Valor de Venta por cada Dólar Invertido
Área de Reforma
Impacto en Precio Final
Recomendación
Cocina y Baños
⭐⭐⭐⭐⭐ (Alto)
Fundamental. Es lo que vende la casa.
Pisos y Pintura
⭐⭐⭐⭐ (Medio-Alto)
Unificar pisos agranda espacios. Pintura blanca da luz.
Iluminación
⭐⭐⭐⭐ (Medio-Alto)
Inversión baja, impacto visual altísimo.
Fachada/Jardín
⭐⭐⭐ (Medio)
El "Curb Appeal" importa en casas, menos en deptos.
Dormitorios
⭐⭐ (Bajo)
Con pintura y placares basta. No sobre-invertir.
8.5 El Perfil del Comprador Objetivo
Entender quién compra el flip es tan importante como la obra. Según estadísticas recientes del mercado argentino:
· Público Joven / Primera Vivienda: Buscan estética moderna, luz y "cero obra". Valoran la cocina integrada.
· Inversores de Renta: Buscan propiedades que ya estén listas para poner en alquiler (tradicional o Airbnb) inmediatamente.
El flipping inmobiliario en Argentina es una carrera de resistencia y estrategia. Requiere capital, paciencia y conocimiento del terreno. Pero la recompensa no es solo económica; es la satisfacción de transformar un espacio olvidado en el hogar soñado de alguien más, revitalizando nuestros barrios en el proceso.
En Verdun Inmobiliaria, no solo vendemos propiedades; asesoramos inversiones. Conocemos el mercado, sabemos qué zonas tienen mayor revalorización y entendemos los números detrás de la obra.
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